Цены на жильё в Швеции в 2025 — обзор цен и факторов

Давайте начистоту. Если кто-то вам скажет, что он точно знает, что будет с рынком шведской недвижимости, — не верьте ему. Последние несколько лет научили нас одному: прогнозы — дело гиблое. Мы все помним тот безумный рост, когда казалось, что цены пробили потолок и улетели в космос. И мы отлично помним, как больно было падать. Почти на 16% вниз от пика. Это было отрезвляюще. И вот теперь, в 2025-м, мы стоим посреди пепелища, на котором пробиваются первые зеленые ростки. Это называют «восстановлением».

В этом обзоре рынка жилья Швеции будем называть вещи своими именами. Это — новая реальность: есть факторы, влияющие на рынок жилья в Швеции, от которых никуда не деться. И мы попробуем разобраться, как в ней жить, опираясь не на прогнозы, а на реальные цены на жильё в Швеции 2025.

Общая ситуация на рынке жилья Швеции в 2025 году

Знаете, что изменилось? Исчезла та лихорадочная паника, когда люди покупали что угодно, лишь бы успеть запрыгнуть в уходящий поезд. Поезд ушел. И даже потерпел крушение. Теперь на перроне спокойно. Люди ходят, смотрят, прицениваются. И главный виновник этого спокойствия — Риксбанк. Его решение потихоньку снижать ключевую ставку сработало как успокоительное. Покупатели, которые год сидели в засаде, поняли, что хуже, скорее всего, уже не будет.

И они вернулись. Но как они вернулись… Совершенно по-другому. Теперь все торгуются. Все требуют скидок. Потому что одновременно с покупателями на рынок вышли и продавцы — те, кто откладывал продажу до лучших времен. В итоге Hemnet (главный портал недвижимости) завален предложениями, особенно по квартирам. И сложилась уникальная ситуация: спрос есть, но покупатель абсолютно не готов платить вчерашнюю цену. Это больше не диктатура продавца. Но еще и не рай для покупателя. Это — настоящее перетягивание каната.

Динамика цен на жилье за последние годы

Динамика цен на недвижимость в Швеции с 2019 года — это идеальная иллюстрация того, как работают жадность и страх. Сначала была жадность. На фоне дармовых кредитов все решили, что нашли вечный двигатель по зарабатыванию денег. Цены росли на 10-15% в год. Люди брали ипотеку на ипотеку. Это продолжалось до начала 2022 года. А потом пришел страх. Инфляция. Резкий рост ставок. И все та же толпа, что вчера покупала, побежала продавать. Результат — самое резкое падение цен за последние 30 лет. Это был урок. Дорогой, но полезный. 2024-2025 годы — это работа над ошибками. Рынок медленно лечит себя, возвращаясь к каким-то адекватным, фундаментально обоснованным показателям.

Новостройки и вторичный рынок — чем отличается динамика цен

Вся эта драма по-разному затронула новостройки и вторичный рынок Швеции.

Девелоперы имеют гигантские издержки: земля, материалы, кредиты на стройку. Когда рынок рухнул, они оказались в ловушке. Они не могут просто взять и обвалить цены на 15%, как это сделал вторичный рынок, — это прямой путь к банкротству. Готовые новостройки, конечно, стоят на продаже, но со старыми ценами. К ним в придачу предлагают оплату коммунальных услуг на год вперед, дарят мебельный пакет, что угодно, лишь бы не занижать официальную цену в прайс-листе. В итоге официальные цены почти не падают, но и реальных продаж почти нет.

Вторичка более гибкая, а потому цены на квартиры и дома б/у упали значительно быстро, что обусловлено потребностями и целями владельцев недвижимости, которые не могут ждать улучшения ситуации. Фактически весь неудовлетворенный спрос от покупателей, которым все еще нужно где-то жить, сконцентрировался на вторичном рынке, где есть реальные продавцы и реальные цены. Это, в свою очередь, и не дало «вторичке» провалиться в бездну, создав тот самый «пол», от которого цены и начали отталкиваться при первых признаках восстановления.

Индекс цен и статистика SCB — где смотреть официальные данные

В наше время верить можно только первоисточникам. И если мы говорим о главном первоисточнике для шведского рынка, то у него есть имя: Fastighetsprisindex, или Индекс цен на недвижимость. Это ключевой продукт SCB (Статистического управления Швеции), и вот почему он так важен.

Работает он до смешного просто. SCB взяли за точку отсчета далекий 1981 год и условно присвоили ему значение 100. С тех пор они отслеживают все официально зарегистрированные сделки и смотрят, как меняется цена.

А теперь к цифрам. На конец второго квартала 2025 года индекс для вилл (småhus) в целом по стране составил 895. Это значит, что с 1981 года цены на дома выросли в 8.95 раз. За последний год рост составил +1.8%, а за последний квартал — +0.5%, что говорит о продолжающемся, хоть и умеренном, движении вверх.

Но самое интересное в деталях. Индекс — это не средняя температура по больнице. Он показывает и огромную разницу между типами жилья и регионами. Например, для квартир (bostadsrätter) по стране индекс достиг 1610, показав годовой рост в +2.1%. А рост в Большом Стокгольме (+2.5% на дома) заметно отличается от ситуации в Большом Мальмё, где за тот же период наблюдалась небольшая коррекция на -0.2%. Вот это и есть настоящая, очищенная от шума динамика рынка.

В чем его сила? В отличие от ежемесячной статистики от брокеров (Mäklarstatistik), которая основана на намерениях (подписанных контрактах), SCB оперирует данными из официального земельного кадастра (lagfarter). То есть, по свершившимся и зарегистрированным сделкам. Это последняя инстанция. Это правда.

Так что, забудьте про кричащие заголовки газет. Если вам нужны реальные цифры — сколько, где и на сколько выросло или упало — вы идете на сайт scb.se, находите Fastighetsprisindex и смотрите на холодные, безэмоциональные, но абсолютно правдивые данные.

Цены по регионам и городам

Говорить о средней цене в Швеции — абсолютный нонсенс. Есть Стокгольм. И есть вся остальная страна. Это два разных мира, которые живут по разным экономическим законам.

Стоимость квартир в Стокгольме — это отражение его статуса глобального города. Здесь крутятся большие деньги, здесь хотят жить специалисты со всего мира. И они готовы за это платить. Цены на жилье в Гетеборге, с его мощной промышленностью, всегда были более рациональными. А цены на жилье в Мальме — это вообще феномен. Еще недавно проблемный город, сегодня, благодаря IT и мосту в Копенгаген, он превратился в невероятно динамичное место, где цены еще не успели сойти с ума.

Факторы, влияющие на стоимость жилья

Почему цены на жилье ведут себя как на американских горках? Это не хаос. Это предсказуемая система, управляемая несколькими мощными силами. Чтобы понять, куда двинется рынок завтра, не нужно быть пророком. Достаточно понимать три фундаментальных элемента, которые влияют на кошелек каждого владельца недвижимости в Швеции. Мы часто слышим про спрос и предложение, но в шведских реалиях все держится на трех китах, где один из них — абсолютный гегемон, способный в одиночку развернуть весь рынок.

Влияние процентной ставки Риксбанка

Риксбанк и его процентная ставка (styrräntan). Это не просто фактор. Это тот самый выключатель, который погрузил рынок во тьму в 2022-м и снова дал свет в 2025-м.

Давайте от метафор перейдем к цифрам, которые бьют по кошельку. На пике паники, в конце 2022 года, Риксбанк взвинтил свою ключевую ставку до 4.0%. Для обычного человека это означало, что ставки по ипотеке улетели в район 4.5-5%. А теперь, к середине 2025 года, после нескольких последовательных снижений, ключевая ставка опустилась в район 1.75%.

Как это отражается на практике? Просто представьте.

Допустим, у вас ипотека на 3 миллиона крон (вполне обычная сумма для Стокгольма).

• При ставке в 4.5% ваши процентные платежи (до вычета налогов и амортизации) составляли примерно 11 250 крон в месяц.
• При сегодняшней средней ставке около 3.25%, которая стала возможна благодаря действиям Риксбанка, ваши платежи составляют уже около 8 125 крон в месяц.

Разница — больше 3000 крон каждый месяц. Почти 40 000 крон в год. Это уже не просто цифры. Это возможность делать накопления.

Объемы строительства и политика Boverket

А теперь поговорим о дефиците. Согласно долгосрочным прогнозам самого Boverket, чтобы просто поспевать за ростом населения и урбанизацией, Швеции необходимо строить примерно 64 000 новых единиц жилья ежегодно.

В разгар кризиса, в 2023 году, количество начатых строек (påbörjade bostäder) рухнуло до катастрофической отметки примерно в 20 000. Это был самый низкий показатель со времен банковского кризиса 90-х. Прогнозы на 2024-2025 годы показывают крошечное оживление, может быть, до 25 000 — 27 000 новостроек в год.

Это значит, что каждый год страна недополучает почти 40 000 новых домов и квартир. Этот дефицит никуда не исчезает. Он накапливается и создает жесточайшую конкуренцию на вторичном рынке.

Миграция и спрос в городах

И, наконец, последний фактор, который многие недооценивают, списывая все на «рыночные силы”, – демография. Население Швеции — около 10.5 миллионов человек. И оно растет со скоростью до 100 000 человек каждый год. Основная причина – миграция. Это не только беженцы, о которых любят говорить. Это огромный поток трудовой миграции: IT-специалисты в Стокгольм, инженеры в Гётеборг, ученые в Лунд. Люди едут туда, где есть работа.

А теперь простая арифметика. Что такое 80 000 новых жителей в год? Если грубо прикинуть, что среднее домохозяйство — это 2 человека, то это еще плюс 40 000 новых домохозяйств ежегодно.

Каждый год разрыв между количеством людей, которым нужно жилье, и количеством построенных квартир только увеличивается. Этот постоянный, непрекращающийся приток населения и есть та самая страховочная сетка, которая увеличивает спрос и не зависит от процентных ставок или настроений инвесторов. Он просто есть, потому что людям надо где-то жить.

Сравнение с другими странами Скандинавии

А теперь давайте выйдем за пределы Швеции и посмотрим на соседей.

В Норвегии исторически недвижимость всегда была дороже шведской, и сегодня разрыв только увеличился. Квартира в Осло в среднем на 20-30% дороже, чем в Стокгольме. И тут стоит учесть ипотечные ставки. Пока в Швеции средняя ставка по ипотеке опустилась в район 3.25%, в Норвегии она держится на уровне 5.5-6%. Посчитайте, во что выливается такая разница на дистанции в 20 лет.

Дания — это история про стабильность. Этот рынок, особенно в Копенгагене, тоже не из дешевых, цены вполне сопоставимы со стокгольмскими. Но они не пережили тех диких американских горок, что были в Швеции. Их центральный банк действовал иначе, и рынок реагировал более плавно. Тут не было такого глубокого падения, но и такого потенциала для восстановления, как у шведов, сейчас нет.

Что мы имеем в итоге? Шведский рынок был самым чувствительным к изменению процентных ставок, потому что огромная доля ипотек здесь была с плавающей ставкой. Это сделало его и самым уязвимым во время кризиса, и самым восприимчивым к восстановлению.

Проще говоря, Швеция — единственная из «большой тройки», кто прошел через настоящую, болезненную, но в чем-то оздоравливающую ценовую перезагрузку. И именно поэтому сегодня она выглядит не просто дешевле, а, возможно, более адекватно и честно оцененной по сравнению со своими перегретыми соседями.

Прогнозы и ожидания экспертов

Что касается прогнозов… Банковские аналитики, как всегда, полны оптимизма. Они рисуют рост на 2-5% в этом году, на 5-7% в следующем. Возможно. Но стоит слушать их с долей скепсиса. Прогноз цен на жилье в Швеции сегодня зависит не от экономических моделей, а от психологии. От того, как быстро люди забудут урок 2022 года и снова начнут верить в чудо.

Какой вывод? Рынок жилья Швеции в 2025 году — это рынок для взрослых. Время спекуляций прошло. Настало время для тех, кто покупает не для того, чтобы быстро заработать, а для того, чтобы жить, инвестировать и сохранять капитал. И, пожалуй, это самое здоровое, что могло случиться с этим рынком.

FAQ: Вопросы и ответы: цены на жильё в Швеции в 2025 — регионы, статистика, прогнозы